¿Que es una Renegociación Hipotecaria?
¿Qué Implica?

Una renegociación es cambiar los convenios iniciales por otros convenios nuevos que surgen de la situación actual.

No todo lo firmado es inamovible

“Lo firmado, firmado está”.
Es una mentira que se repite tanto que ya todo el mundo lo creyó.
Si, está firmado, pero eso no significa que sea legal.
Existe el delito penal de abuso de firma que consiste en que por medio del uso de palabras, desentendimientos voluntarios, confusiones y otros medios, se haga firmar a una persona algo que evidentemente no le convenía.
Tan evidente que suceda lo que suceda, no se corresponde a la Ley y su contenido jamás lo beneficiará, en este caso, económicamente ya que le hará pagar un sobreprecio o lo pone en claras circunstancias de imposibilidad de pago, circunstancias que se ven “encubiertas” con frases ambiguas o textos imposibles de leer.
También existen otros delitos que tienen que ver con el engaño, tramas o elaboración de tretas con el fin de convencerlo de que lo que está haciendo es lo correcto, cuando no lo es.

La Hipotecas tienen errores

Este es el elemento base para renegociar una hipoteca, sin necesidad de ir a Juicio.
Los errores más comunes son las tasaciones inválidas, errores del Notario y errores del Banco al confeccionar la hipoteca y otros errores que se pueden encontrar en la escritura, como ser la falta de la oferta vinculante.

La Justicia protege a la gente que quiere protegerse

¿ Le resulta obvio ?, bueno, no es tan obvio.
Muy pocas personas van a un banco, exponen sus derechos, entregan por escrito una propuesta y evalúan la respuesta del banco para llegar a una negociación y muchas menos utilizan asesoramiento financiero, que implica un fuerte conocimiento de matemáticas.
Los que hacen esto, resuelven el tema de la hipoteca en un corto plazo.

Lo ambiguo de un contrato

En el caso de una ambigüedad, solamente si Usted se lo hace saber al Juez, y le presenta documentación escrita de que hizo lo posible por esclarecerlo y el banco no respondió claramente, en este caso el Juez tiende a estar a favor de la parte más débil, en la que tiene más que perder y en la que tiene menor conocimiento; que en este caso es Usted.

¿Por qué no es así siempre?

Si, es así siempre.

Lo que siempre no es así, es que las personas se ocupen de juntar pruebas escritas de forma ordenada y con un asesoramiento correcto de que documentación tienen que tener, pedir o entregar por escrito.
La mayoría argumenta conversaciones por teléfono que no han sido grabadas, conversaciones en la sucursal con el Director que le dijo que…… y una cantidad de dichos sin grabar ni documentar que “se los lleva el viento”.

Un consejo

Desde ahora, programe su teléfono para grabar conversaciones, hasta con su abogado y compre un grabador de conversaciones.

Por el contrario

Esperan sentadas en sus sofás que otros le resulevan el problema, que un político saque la ley salvadora.
¿Para que quiere más leyes si ni siquiera utiliza las que ya están, que son suficientes para dar nulidad miles de hipotecas?
Y existen oras personas que piensan que los temas se resuelven, sentándose entre todos los perjudicados e ¿intercambiando que?, intercambiando fracasos y quejándose de lo que tendría que ser o de los que otros deberían hacer.
Hasta ahora, el no tomar ninguna acción de forma personal, el no informarse y el hacer marchas no ha solucionado su situación.
¿ No habrá llegado el momento en que Usted se ocupe personalmente de sus asuntos ?
Y realizar las acciones que corresponden.
Como llevar una propuesta viable al Director de su banco y explicarle con detalle cada uno de los errores y posibles penalidades que el banco, la tasadora, el notario y el mismo director de la sucursal “han pasado por alto”.
Piénselo, su futuro depende de sus decisiones.

La Justicia

La Justicia, en el caso de que se plantee esta evidencia de forma fundamentada, puede dar a lugar no solo a la anulación del documento firmado, sino a aplicar sanciones económicas (multas) y procesar a los involucrados con penas que incluyen la prisión.
No porque un Notario o Usted haya firmado algo, esto es Ley.
Y justamente, está prohibido por ley hacer contratos que se contradigan con la Ley, aunque los firme Usted, un abogado, un notario o quien sea.
El contrato es inválido por si mismo y por lo tanto no se puede exigir su cumplimiento.

Tipo de renegociaciones

Intereses

La renegociación de intereses se puede realizar de tal forma que incluya los intereses pagados anteriomente.
Es decir que podemos renegociar la hipoteca desde su comienzo y recalcular toda la hipoteca con la nueva aplicación de intereses.
Esta negociación tiene la ventaja de que los intereses que resulten pagados de más, puede aplicarse ya sea a sucesivas cuotas, a la reducción de cantidad de cuotas, a la reducción de una cantidad de cuotas mensuales o a otro fin.
Este tipo de operatoria está entre las más aceptadas, debido a que el banco pierde ganancia, pero no pierde capital, por lo tanto no afecta a su balance tanto como una cancelación o demoras de pagos.

Capital

Es muy difícil reducir el capital del crédito, salvo en las ocasiones que se hayan demostrado elementos que den nulidad al contrato hipotecario como los que se tratan en este portal en los diferentes menúes.
El banco acepta negociaciones de capital, es decir pérdidas, si lo exponemos concretamente a errores que deriven en mayores pérdidas, como ser multas del Banco de España u otro tipo de sanciones.
Las multas aplicadas por el Banco de España son de cientos de miles de euros.
Y la pérdida de credibilidad de un banco frente a otros bancos es el fin del negocio

Dación en Pago

Es un procedimiento que, con un planteo financiero correcto y mostrando deficiencias en la confección de la hipoteca o simplemente exponiendo una situación sin salida, es aceptado por el banco sin más.
¿ Por qué no aceptan entonces todas las daciones en pago ?
Porque el negocio del banco es tomar dinero y prestarlo.
El banco no es ni le interesa ser una inmobiliaria.
Si el banco pusiese un anuncio de “se aceptan todas las propiedades” sin más, tendría cientos de propiedades devueltas que le sería difícil administrar, en realidad, imposible en la práctica.
Por esta razón es importante hacer un correcto planteo económico financiero para que el banco acepte su dación en pago antes que otra y no sature su “cupo interno” de daciones en pago.

Carencias – Cese parcial de Pago

Consiste en no pagar por un período determinado.
Deben fundamentarse correctamente los motivos por los cuales se solicita esta opción.
Con las fundamentaciones correctas y un nuevo plan financiero económico este tipo de negociación es aceptada por el banco.

Un agregado

Lo importante en una negociación de este estilo, es dejar paso a que esta situación se vuelva a repetir y que se establezcan las condiciones para que en otro momento, también debidamente fundamentado, se pueda proceder a otro período de suspensión de pago o pactar que este sea renovable.

Existen otras formas

Visto los ejemplos, podemos agregar que existen muchas más formas de establecer una renegociación.
Y es por esta razón que el banco no tiene la capacidad para conocer en detalle las posibilidades y las necesidades de cada cliente y por lo tanto le resulta imposible hacerle una oferta.
Eso lo tiene que plantear Usted.

Esta es la razón mas importante y exitosa

Que Usted, conforme a sus condiciones, necesidades, estado económico, estado financiero, situación familiar, situación laboral, etc; lleve al banco una propuesta que sea económica y fiancieramente viable, donde el banco cede posiciones frente a otras posiciones que Usted presenta y a su viabilidad.

En temas financieros y económicos, todo, absolutamente todo es negociable.
Por lo general las operaciones no se concluyen por falta de información, información que consiste en determinar correctamente cuales son las necesidades de cada una de las partes involucradas.
El banco, no busca perder:
Pero por supuesto, tiene mecanismos para ganar menos de lo previsto, ganar más en algunas operaciones y con esto, compensarpérdidas en otras.
Y las operaciones hipotecarias no son el negocio más importante para el banco.
Tenga en cuenta que el banco gana mucho dinero con el porcentaje que le queda cada vez que Usted utiliza su tarjeta.
Piense solamente este ejemplo:
El banco gana de todas las compras de supermercados y de todas las cargas de combustible que se pagan diariamente con tarjeta.
Usted, aunque tenga dificultades para pagar la hipoteca, a la larga, es un estupendo negocio para el banco.

Y el banco lo sabe.

Existen más negocios importantes que surgen de operaciones con empresas nacionales y extranjeras o con otros bancos, donde la imagen del banco y su capacidad de resolver situaciones son los valores más importantes que el banco debe conservar.

Para todo, el banco debe ser creíble y solvente.